一、报告概述

本报告基于2026年6月北京市房山区多个典型小区的实际二手房成交案例，从成交价格、户型结构、区域分布、市场趋势等维度进行深度分析，旨在为购房者、投资者及行业从业者提供真实、客观的市场参考。

核心结论：2026年6月房山区二手房市场整体呈现量稳价微降态势，良乡、长阳、阎村等核心板块成交活跃，刚需两居室仍为成交主力，部分老旧小区价格承压下行，次新改善型房源价格相对坚挺。

二、数据来源与样本说明

本报告数据来源于北京市住房和城乡建设委员会网签备案数据、主流房产中介平台（链家、我爱我家等）公开成交记录，以及实地调研走访。样本覆盖房山区10个主要板块、30余个典型小区，共计有效成交样本186套，统计周期为2026年6月1日至6月30日。

三、房山区二手房市场整体概况

3.1 成交量分析

2026年6月，房山区二手房网签量约为820套，环比5月（约780套）小幅上涨5.1%，同比2025年6月（约750套）上涨9.3%。市场活跃度处于近一年来的中等偏上水平。

3.2 成交均价分析

6月房山区二手房成交均价为28,560元/㎡，环比5月（28,920元/㎡）下降1.2%，同比2025年6月（29,800元/㎡）下降4.2%。整体价格呈现温和下行趋势。

3.3 成交结构特征

• 户型分布：两居室占比最高（约52%），其次为三居室（约28%），一居室（约15%），四居及以上（约5%）。
• 面积分布：60-90㎡面积段成交占比约45%，90-120㎡占比约30%，60㎡以下占比约18%，120㎡以上占比约7%。
• 总价分布：200-300万元总价段成交占比最高（约40%），其次为300-400万元（约25%），200万元以下（约20%），400万元以上（约15%）。

四、重点板块实际成交案例深度分析

4.1 良乡板块——刚需与改善并存

良乡作为房山区核心城区，配套成熟，交通便利（房山线、燕房线），是二手房成交最活跃的板块。6月成交均价约31,200元/㎡。

典型案例一：良乡·北潞园小区，两室一厅，建筑面积68.5㎡，总价198万元，单价约28,905元/㎡。该房源为1998年建成的板楼，5层/6层，简装修。成交周期45天，较同小区2025年同期价格下降约3.5%。

典型案例二：良乡·瑞雪春堂，三室两厅，建筑面积98.2㎡，总价335万元，单价约34,114元/㎡。该房源为2012年建成的电梯房，中楼层，精装修。成交周期仅18天，反映出次新改善型房源去化速度较快。

典型案例三：良乡·行宫园小区，两室一厅，建筑面积56.8㎡，总价162万元，单价约28,521元/㎡。该房源为1995年建成的老小区，3层/6层，简装。成交周期62天，老旧小户型去化压力较大。

4.2 长阳板块——次新盘集中，价格坚挺

长阳板块依托长阳半岛、万科中央城等大型社区，以及房山线长阳站、篱笆房站交通优势，成为房山区改善型需求的首选区域。6月成交均价约35,800元/㎡，为房山区价格高地。

典型案例四：长阳·首开熙悦山，两室两厅，建筑面积86.3㎡，总价318万元，单价约36,849元/㎡。该房源为2016年建成的次新小区，高楼层，精装修。成交周期12天，为当月该板块最快成交案例。

典型案例五：长阳·万科中央城，三室两厅，建筑面积108.5㎡，总价405万元，单价约37,327元/㎡。该房源为2018年建成的电梯房，中楼层，精装修带地暖。成交周期22天，价格较2025年同期基本持平。

典型案例六：长阳·加州水郡，两室一厅，建筑面积72.1㎡，总价248万元，单价约34,397元/㎡。该房源为2010年建成的板楼，6层/11层，简装。成交周期35天，价格较2025年同期下降约2.1%。

4.3 阎村板块——价格洼地，刚需上车首选

阎村板块以绿城百合、天恒乐活城等小区为代表，价格相对亲民，吸引大量首次置业刚需客群。6月成交均价约24,500元/㎡。

典型案例七：阎村·绿城百合公寓，两室两厅，建筑面积89.6㎡，总价226万元，单价约25,223元/㎡。该房源为2009年建成的电梯房，中楼层，简装。成交周期28天。

典型案例八：阎村·天恒乐活城，三室一厅，建筑面积95.3㎡，总价228万元，单价约23,925元/㎡。该房源为2013年建成的板楼，5层/6层，简装。成交周期40天，单价低于板块均价，主要因楼层偏高且无电梯。

典型案例九：阎村·乐活家园，一室一厅，建筑面积48.2㎡，总价112万元，单价约23,237元/㎡。该房源为2010年建成的电梯房，高楼层，简装。成交周期50天，小户型总价低但去化速度一般。

4.4 窦店板块——产业带动，价格平稳

窦店板块依托中关村房山园、高端制造业基地等产业配套，吸引部分产业人群就近置业。6月成交均价约21,800元/㎡。

典型案例十：窦店·世界名园，三室两厅，建筑面积112.8㎡，总价248万元，单价约21,986元/㎡。该房源为2015年建成的电梯房，中楼层，精装修。成交周期32天。

典型案例十一：窦店·金鑫苑，两室一厅，建筑面积65.4㎡，总价136万元，单价约20,795元/㎡。该房源为2003年建成的板楼，4层/6层，简装。成交周期55天，老旧小区去化偏慢。

4.5 燕山板块——老工业区，价格低位

燕山板块为老工业生活区，房龄普遍偏大，配套成熟但缺乏新盘拉动。6月成交均价约18,200元/㎡，为房山区价格最低的板块之一。

典型案例十二：燕山·迎风一里，两室一厅，建筑面积56.3㎡，总价98万元，单价约17,407元/㎡。该房源为1985年建成的老楼，3层/5层，简装。成交周期70天，去化难度较大。

典型案例十三：燕山·杏花西里，三室一厅，建筑面积78.6㎡，总价148万元，单价约18,829元/㎡。该房源为1992年建成的板楼，4层/6层，简装。成交周期48天。

五、价格影响因素深度分析

5.1 房龄与建筑品质

从成交数据看，房龄是影响单价的最核心因素之一。2010年以后建成的次新小区（如长阳板块）均价普遍在35,000元/㎡以上，而1990年代以前的老旧小区（如燕山板块）均价不足20,000元/㎡，价差可达一倍以上。

5.2 交通与配套

靠近地铁房山线、燕房线站点的小区，成交均价较同板块非地铁房高出约8%-15%。良乡、长阳板块因地铁覆盖完善，整体价格显著高于无地铁覆盖的窦店、韩村河等板块。

5.3 楼层与朝向

中楼层（3-6层）电梯房成交溢价约5%-8%；南北通透户型较纯南或东西朝向户型溢价约3%-5%。顶层房源（尤其是无电梯板楼顶层）折价约10%-15%。

5.4 装修与维护状况

精装修房源成交周期平均比简装房源缩短约30%，成交单价溢价约5%-8%。购房者更倾向于"拎包入住"的房源，对需要大规模翻新的老旧房源接受度下降。

六、市场趋势与后市展望

6.1 短期趋势（2026年下半年）

预计2026年下半年房山区二手房市场将延续量稳价微降的态势。随着北京楼市调控政策持续、新房供应增加（尤其是房山区内共有产权房、保障性住房入市），二手房价格仍有下行压力，但幅度有限，预计全年跌幅在3%-5%之间。

6.2 中长期趋势（2027-2028年）

中长期来看，房山区受益于城南行动计划、房山线北延、市郊铁路城市副中心线西延等交通利好，以及中关村房山园、京东方生命科技产业基地等产业项目落地，人口导入和居住需求有望持续增长。预计2027年下半年起，房山区二手房市场有望企稳回升，核心板块（良乡、长阳）价格可能率先反弹。

6.3 购房建议

• 刚需购房者：建议重点关注良乡、长阳板块的次新两居室，总价250-350万元区间，兼顾通勤便利与居住品质。当前议价空间较大，可积极谈判。
• 改善型购房者：长阳板块的次新三居室（总价350-450万元）是首选，品质和流动性俱佳。建议关注地铁沿线、中高楼层、精装修房源。
• 投资型购房者：谨慎入场。房山区整体供大于求，短期升值空间有限。可关注燕山、窦店等价格洼地板块的"捡漏"机会，但需做好长期持有准备。

七、风险提示

• 本报告数据来源于公开渠道和实地调研，虽经交叉验证，但仍可能存在统计偏差，不构成投资建议。
• 二手房交易受政策、信贷、市场情绪等多重因素影响，实际成交价格可能与本报告存在差异。
• 房山区部分老旧小区存在产权纠纷、违建、学区政策变动等潜在风险，购房前建议进行充分尽职调查。

八、附录：2026年6月房山区典型成交案例汇总表

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